REPCO

Když 16. března vstoupila v platnost regulace nájemného v Katalánsku, zavolala spisovatelka Blanca Llum Vidalová správci bytu, v němž žije se svým synem v Barceloně. Jeho smlouva, za kterou platí 810 eur měsíčně, vyprší v roce 2025. Chtěl však předvídat a ujistit se, že mu nebudou moci zvýšit měsíční splátku. Toto je pravidlo. Reakce, které se mu dostalo, však nebyla taková, jakou očekával.

- Pokud nás regulace donutí snížit cenu, budeme ji pronajímat sezónně. Pokud ne, trochu ji zvýšíme, asi o 200 nebo 300 eur měsíčně.

Tak zněla zpráva od správce. Od toho dne hledá Llum Vidal byt. Není však jediná, která byla ohrožena nebo přímo vytlačena sezónním pronájmem. Tento typ smlouvy, který se vymyká předpisům o pronájmu, se v katalánském hlavním městě v posledních měsících prudce zvýšil a podle dostupných údajů tvoří 20 až 40 % nabídky na realitních portálech, jako je Idealista.

Podle různých oslovených zdrojů je jeho nárůst zaznamenáván již několik let, a to souběžně se schvalováním různých předpisů, které zvýhodňují nájemce, jako je prodloužení smluv ze tří na pět let nebo cenový strop. Dočasný pronájem umožňuje pronajímateli uzavírat roční smlouvy, a tudíž má větší svobodu je zdražit nebo vypovědět.

Barcelona je však také ovlivněna rostoucím přílivem zahraničních pracovníků - většinou digitálních nomádů -, kteří do města přijíždějí kvůli jeho dobrému klimatu. Stejně jako oslavy událostí, jako je jachtařský závod o Americký pohár, na který od jara do konce roku přijíždí 2 500 lidí - počítáme-li jen týmy a organizaci. "Je to dokonalá bouře, která prohlubuje bytovou krizi, jíž město trpí již několik let," shrnuje Carme Arcarazo, mluvčí Sindicato de Inquilinas.

Rentgenovat sezónní nájemní boom není snadné kvůli nedostatku oficiálních údajů. Zpráva společnosti Idealista za třetí čtvrtletí roku 2023 hovoří o "raketovém" vzestupu na 28 % trhu s pronájmy v katalánském hlavním městě, které je ve Španělsku druhé za San Sebastianem. Podle jiné studie Observatori de l'Habitatge de Barcelona (OH-B), která se týkala reklam od stejné společnosti a ze stejného období, činil tento podíl 19 %, ale v některých čtvrtích, například v Barcelonetě, se blížil 50 %.

Od té doby nebyly publikovány žádné další studie. Novější analýza portálu elDiario.es však potvrzuje vzestupný trend. Od října 2023 do března 2024 počítají tyto noviny každý 15. den všechny inzeráty dostupné na portálu Idealista. Výsledkem je, že uživatelé se v průměru setkávají se 46 % reklam na dočasné pronájmy. V některých čtvrtích v centru města se pohybuje kolem 60 % (Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l'Eixample a Sant Antoni).

Navzdory rozdílům mezi jednotlivými zprávami odborníci poukazují na to, že o jeho růstu není pochyb. "Dochází k jasnému přesunu obydlí, která byla nabízena k pronájmu jako obytné domy a nyní se z nich stávají sezónní nebo turistické objekty," říká Helena Cruz, geografka a autorka studie OH-B. Porovnává také vývoj konvenční a dočasné nabídky a cestovního ruchu v letech 2022-2023. Zatímco první z nich klesá o 895 bytů, druhý stoupá o 830. Jeho závěr je, že se jedná o komunikační nádoby.

To je navíc k vyšším cenám. Podle portálu elDiario.es je dočasné nájemné o 17 % dražší než nájemné za bydlení. Úřad OH-B zase zjistil, že byty za méně než 1 000 eur měsíčně tvoří pouze 6 % inzerátů na dlouhodobé pronájmy, zatímco u dočasných pronájmů tvoří 1 % z celkového počtu. 1 600 naopak 46 % a 65,4 %.

Současný byt Blanky Llum Vidalové je beze změn, a tak se může stát, že se počet dočasných smluv rozšíří. "Zdá se, že velcí vlastníci půdy si vždycky najdou způsob, jak lidi udusit," stěžuje si osmatřicetiletý spisovatel. Jeho paní je velkostatkářka, která vlastní několik nemovitostí, včetně vlastní patnáctipatrové nemovitosti. "On nepotřebuje o tři stovky měsíčně víc, zatímco pro mě to znamená, jestli budu moci platit za byt," dodává.

Vodní cesta... a podvod na zákoně?

Pro sdružení nájemníků se existence dočasného pronájmu stala skutečnou mezerou v zákoně o bydlení, která ještě více zatěžuje trh s nájemními byty a kterou by měla státní správa zacelit. Pro tuto oblast však neexistuje žádné nařízení. Ministerstvo pro bydlení v prosinci zřídilo komisi, která ji má prozkoumat a zatím se sešla jen jednou, zatímco Generalitat tvrdí, že připravuje nové nařízení, které však nemůže být schváleno kvůli předčasným volbám 12. května.

V současné době je ve 140 katalánských obcích, kde platí horní hranice nájemného, růst cen omezen. Proto někteří pronajímatelé považují sezónní pronájem za zkratku ke zvýšení cen. Právníci zabývající se bydlením však varují, že pokud by se tak stalo v případě nájemníků, kteří nemovitost užívají jako svůj domov, pronajímatelé by porušili zákon. "Existují pronajímatelé, kteří inzerují sezónní pronájmy a uvádějí to ve smlouvách, ale ve skutečnosti pronajímají nemovitost lidem, kteří ji využívají jako své obvyklé bydliště, což je podvodné využití tohoto údaje," varuje Elga Molina, právní poradkyně pro otázky bydlení.

To je případ osmadvacetileté Pauly Fernándezové, která sdílí byt s dalšími třemi dívkami v Cerdanyola del Vallès v barcelonské metropolitní oblasti. Přestože v domě bydlí již čtyři roky a jsou v něm přihlášeni, mají sezónní smlouvu. Před novým zákonem o bydlení měli nájemní smlouvu na byt, ale když nastal čas ji prodloužit, pronajímatel jim řekl, že buď podepíšou smlouvu na rok, nebo nic.

"Byli jsme zaskočeni a ze strachu, že zůstaneme bez domova, jsme se podřídili," vysvětluje Paula. Bylo září 2022. O rok později smlouva vypršela a museli ji podepsat znovu. Jejich pronajímatel opět navrhl dvanáctiměsíční lhůtu, ale po Paulině naléhání souhlasili s dvouletou lhůtou pod podmínkou, že budou zapsáni jako studenti (ačkoli jimi nejsou).

Postava sezónního pronájmu není v zákoně o městském pronájmu (LAU) příliš rozpracována, ale zákon alespoň jasně uvádí, že je určen pro jiné účely než bydlení. Například studenti a doktorandi, kteří tudy projíždějí, vysoce mobilní odborníci nebo digitální nomádi, lidé, jejichž domovy jsou ve výstavbě... "O tom, zda se jedná o sezónní smlouvu, rozhoduje důvod, nikoli délka pobytu, a ten musí být akreditován, včetně předložení pracovní smlouvy," dodává Molina.

Nikdo však po Fernandezovi nepožadoval, aby prokázal, že je studentem. Já bych to nedokázal. "Je to smlouva, jejímž jediným účelem je porušit zákon a účtovat si více," lituje. Od doby, kdy podepsali sezónní nájem, platí měsíčně o 120 eur více, tedy až 1 120 eur, zatímco jejich byt by podle stropu stanoveného vládním indexem měl stát 600 až 700 eur.

"Je to hrozné, pořád sledují naše pohyby. Pokaždé, když si stěžujeme, realitní společnost na nás útočí telefonáty a e-maily, v nichž nám vyhrožuje, že smlouvu vypoví," stěžuje si Fernández.

Arcarazová z odborového svazu Sindicato de Inquilinas říká, že dostávají stále více případů nájemníků, jako jsou tyto mladé ženy, s takzvanými "šmejdskými smlouvami".

Casa Orsola, bašta odporu

Pokud nějaká budova symbolizuje odpor sousedů proti spekulacím s bydlením a gentrifikaci, pak je to Casa Orsola, modernistická budova ve čtvrti Eixample, kterou chtějí majitelé vystěhovat. V jeho historii hraje roli také sezónní pronájem.

Nemovitost koupil katalánský realitní fond v době, kdy už byl znám záměr vlády Ady Colau zřídit na ulici Consell de Cent pěší zónu. Dnes patří tato silnice podle průvodce Time Out pro volný čas mezi deset nejlepších na světě a 19 zbývajících sousedů se zdráhá přijmout fakt, že ji musí opustit.

Někteří z nich mají smlouvu na dobu neurčitou, jiným smlouva vyprší za několik let a dalším již smlouva vypršela, ale stále bydlí ve svých domech (platí soudně nájemné). Elisenda Paños, která zde žije již 35 let se svým partnerem a dospívajícím synem, a Josep Torrent jsou dva z nich. U obou byl stanoven termín soudu pro jejich vystěhování.

Z terasy panství Paños a Torrent litují, že nemovitost "zavřela dveře" jejich návrhu na jednání. Pět bytů, které již byly uvolněny, bylo zrekonstruováno a jsou pronajímány na základě sezónních smluv. Jestliže Josep nebo Elisenda platí za svůj dům 600 až 800 eur měsíčně, nové dočasné domy se pohybují mezi 2 000 a 2 400 eury. K tomu je třeba připočíst poplatky, které se pohybují kolem 1 000 eur, a zálohu, která se pohybuje od 4 000 do 5 000 eur. "Samozřejmě, že o nás nemají zájem," komentuje Paños s posměchem. "Kdyby nám mohli pronajímat za den, tak by to udělali," říká Torrent.

Casa Orsola je podle samotných místních obyvatel také vyhlídkovým bodem, odkud lze pozorovat, jak se čtvrť vyprázdnila od známých, aby mohla přivítat mladé cizince s vysokou kupní silou, s nimiž se sotva pozdraví. Ana, jediná dlouhodobá nájemnice usedlosti, se za pár let vidí "sama a obklopená turisty". Vyšel na terasu, aby si popovídal se sousedy a užil si jedno z prvních teplých jarních odpolední. "Jediné, co je na této situaci dobré, je to, že jsme se my sousedé sjednotili," vysvětluje Elisenda Paños, což kontrastuje s tím, že se svými dočasnými sousedy mají jen malý kontakt a ti o jejich požadavcích ani nevědí. "Nechtějí to vědět. Město je pro ně dekorace. Zajímá je jen dobré počasí a to, aby nebyli okradeni, ale neuvědomují si, že za okradení se platí nájemné 2 400 eur," říká Josep Torrent.

Zatímco doufají, že bitvu o nemovitost vyhrají, někteří lidé z Casa Orsola hledají byt. V nejlevnější čtvrti Nova Esquerra del Eixample však stojí nájemné v průměru 1 200 eur. "Čtvrť je moc hezká, ale myslíte si, pro koho?" ptá se Paños, když vyjde ze dveří a rozhlédne se kolem, kde místní obchod nahradily prádelny a kavárny.

"Mimořádná" poptávka po Americkém poháru

Barcelonský realitní sektor zase vylučuje, že by masivní přechod na sezónní pronájmy byl způsoben snahou pronajímatelů vyhnout se novému nařízení. "Musíme zabránit podvodům, ale Barcelona je univerzitní město se studenty, učiteli, digitálními nomády, dočasně vysídlenými pracovníky... A sezónní pronájmy jsou nutností," tvrdí Carles Sala, mluvčí Katalánské asociace realitních kanceláří (API).

Engel & Volkers, jedna z realitních kanceláří specializujících se na luxusní bydlení pro cizince, také tvrdí, že nárůst krátkodobých pronájmů by nebyl pochopitelný bez růstu poptávky, který je podle nich reálný. "Počet klientů ze zemí mimo EU exponenciálně vzrostl; Severoameričané jsou nyní jedničkou a před rokem 2022 byli zbytkem," říká Albert Gonzalez, ředitel barcelonské nájemní divize firmy, který to přičítá také schválení takzvaného zákona o startupech v prosinci 2023, který usnadnil příchod digitálních nomádů do Španělska.

"Jedná se o profily, které se nepronajímají na sedm let, ale na jedenáct měsíců nebo na jeden rok," pokračuje González. "Vyzkouší si město, a pokud se jim líbí, rozhodnou se, zda zůstanou, nebo si ho dokonce koupí," dodává. Jedná se o nájemníky, kteří mají větší kupní sílu než nájemníci v Barceloně a jejichž příjmy domácností mohou snadno přesáhnout 6 000 eur měsíčně, říká.

Vzhledem k tomu se ti, kteří chtějí na svých nemovitostech vydělat, rozhodují pro smlouvy na dobu určitou. González chrlí čísla, aby to bylo ještě jasnější: "Pokud majitel s pěti nebo šesti nemovitostmi je pronajímá za 1 500 eur a nařízení mu nyní ukládá povinnost snížit je na 1 000, pak přechází na dočasný systém a může si účtovat 2 500 měsíčně, rozumíte?

K tomu všemu je třeba připočíst Americký pohár, makro sportovní událost, která se bude konat od 22. srpna do 20. října a přiláká do města tisíce lidí. "Poptávka je mimořádná," říká González. Jedna ze společností, které se soutěže účastní, je již požádala o 250 bytů k pronájmu, nejlépe v oblastech, jako je centrální Ciutat Vella. Dosud jich bylo uzavřeno 150.

Pokud administrativa v nadcházejících měsících dočasný pronájem nezastaví, všichni oslovení aktéři se shodují na tom, že se bude dále rozšiřovat. Tyto noviny se obrátily na Generalitat s dotazem, zda provedl konkrétní kontroly, aby se ujistil, že tento údaj není používán podvodně, ale ministerstvo pro území neodpovědělo.

Blanca Llum Vidalová ze svého bytu ve čtvrti Sarrià o rozloze pouhých 70 m2 bez přirozeného světla vysvětluje, že kromě toho, že se snaží najít cenově dostupný nájem, právě vstoupila do bytového družstva, model spoluvlastnictví nemovitostí, který se v posledních letech v katalánském hlavním městě rozšířil. v záštitě vlády v Colau. Říká, že chce uniknout ze "spirály spekulací s nemovitostmi". "Velká města vás vytlačují a zároveň přitahují, protože tam je více pracovních příležitostí," uvažuje. "Jsme uvězněni v rozporu."

- Pau Rodríguez / Sandra Vicente / Victòria Oliveres